1. L’agrément du programme est un filtre juridique
Dans de nombreux systèmes de CBI, seul un projet agréé par le gouvernement peut satisfaire à l’exigence immobilière. Cela empêche un demandeur d’acheter n’importe quel bien ordinaire puis de demander au gouvernement de le considérer ensuite comme investissement ouvrant droit à la citoyenneté. L’admissibilité est attachée au projet agréé ou à la catégorie de biens agréée.
2. Pourquoi les gouvernements limitent les projets admissibles
Les programmes de CBI sont conçus pour orienter les capitaux étrangers vers des objectifs économiques précis, comme le développement touristique, le logement ou les infrastructures. L’agrément donne également au gouvernement un cadre pour suivre les promoteurs, les mécanismes d’entiercement et les prix minimaux.
3. Dominique
La Dominique exige au moins 200 000 USD dans un projet immobilier agréé par le gouvernement. L’unité CBI publie la liste des projets agréés et précise explicitement que l’agrément du programme ne garantit ni les revenus locatifs, ni l’appréciation de la valeur, ni les performances de l’investissement.
4. Antigua-et-Barbuda
La voie immobilière d’Antigua commence actuellement à 300 000 USD. Le gouvernement identifie des zones de développement et des projets agréés. Un contrat de vente contraignant concernant un projet agréé peut faire partie du dossier de CBI, sous réserve de l’approbation de la citoyenneté.
5. Grenade et Saint-Christophe-et-Niévès
La Grenade canalise les investissements de projet par l’intermédiaire de développements agréés et d’agents licenciés. Saint-Christophe-et-Niévès distingue l’immobilier de promoteur agréé de l’immobilier privé agréé, avec des seuils actuels à partir de 325 000 USD pour les intérêts admissibles et une période de détention de sept ans dans le cadre du programme.
6. L’agrément ne remplace pas la diligence raisonnable commerciale
Un projet peut être juridiquement admissible à la CBI tout en constituant un mauvais investissement. L’acheteur doit examiner le promoteur, le titre de propriété, le financement, l’état d’avancement des travaux, le contrat de gestion, les hypothèses de location, le marché de sortie et les modalités de règlement des litiges comme il le ferait pour un achat hors CBI.
7. Méfiez-vous des remises et des financements non officiels
Les prix minimaux sont des conditions légales, et non des prix de vente conseillés. La Grenade a publiquement mis en garde contre les remises illégales et le financement par le vendeur dans les projets agréés. Une structure qui réduit secrètement l’investissement admissible peut compromettre la demande même si le projet lui-même est agréé.
8. Vérifiez directement le projet
Avant de verser des frais de réservation, confirmez la présence du projet sur la liste officielle du programme, vérifiez la chaîne des agents autorisés et obtenez le seuil légal en vigueur. Conservez des copies datées de la liste officielle et des contrats. Le statut CBI d’un projet peut évoluer avec le temps.
9. Questions à résoudre avant de signer un contrat portant sur un actif
Pour un projet agréé, vérifiez l’unité exacte ou la catégorie de parts couverte par l’agrément du programme, et pas seulement le nom commercial du développement. Faites correspondre l’accord de réservation, le contrat d’achat et le document d’agrément gouvernemental, puis identifiez la durée de détention et les conditions de revente avant de verser un acompte.
Traitez l’agrément du programme comme une preuve d’admissibilité au regard de l’immigration, et non comme une recommandation d’investissement. Faites effectuer un examen juridique indépendant du titre et des clauses contractuelles, testez les promesses financières du promoteur et demandez-vous si vous accepteriez toujours l’économie de l’actif si la citoyenneté disparaissait de l’argumentaire commercial.
Avant de réserver une unité, sauvegardez le document gouvernemental en vigueur attestant l’agrément du projet et assurez-vous que le contrat du promoteur identifie le même projet et le même intérêt admissible. Un agrément peut être suspendu ou ses conditions modifiées ; la liste officielle datée doit donc faire partie du dossier de transaction et ne pas être simplement consultée dans une brochure commerciale.
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