受け入れる外国収入の種類は金融機関が決める
給与と賞与、配当、賃料、年金、フリーランス収入、オーナー企業の利益は異なる扱いになることがあります。
銀行は一般に複雑な収入を慎重に評価します。大企業の給与は分かりやすくても、賞与、配当、賃料、同族会社の利益は減額されたり無視されたりすることがあります。何か月分もの書類を集める前に、各収入をどう扱うか確認しましょう。
決済前に書類の更新を何回求められるかも聞いておきましょう。不動産取引が長引くと給与明細、口座記録、納税証明の有効期限が切れ、終盤に証拠の再提出が必要になることがあります。
書類と為替換算は母国より保守的な場合がある
銀行は収入を得る国の雇用契約、納税申告書、銀行明細、信用情報を求め、外国語書類の翻訳や認証を要求することがあります。将来の変動に備え、外国通貨の収入を減額評価したり、現在の市場為替ではなく内部レートを使ったりします。
収入が高くても、通貨によって融資可能額が下がることがあります。銀行が保守的な為替で換算したり、追加の減額を適用したりするためです。買主は母国口座の金額ではなく、銀行のストレス評価後の収入を基準に予算を組みましょう。
融資に依存する買付申込みを出す前に、収入書類を整えてください。納税申告、雇用契約、銀行明細、会社の決算書には翻訳や認証が必要な場合があり、購入期限が動き出してから集めると余計な圧力になります。
自営業と既存債務はさらに厳しく調べられる
事業主は数年分の決算、納税申告、物件購入後も収入が続く証拠を求められることがあります。別の国の住宅ローン、個人借入、クレジットカード、扶養義務も、購入先の信用情報機関に出てこなくても返済能力を下げる要因です。
翻訳や認証には、最初の提出後に追加質問があれば特に時間がかかります。最近の納税申告、雇用証明、口座明細を時系列で整理し、一件ずつばらばらに送らないようにしましょう。
借主の承認と物件の承認は同時に必要
外国収入が十分でも、物件の所在地、権利形態、担保評価が銀行の基準から外れていれば融資は受けられません。
事前承認は全ての物件への融資の約束ではありません。担保評価、更新後の収入確認、所有形態の審査で最終融資額が変わる場合があります。借入可能額の上限ぎりぎりで購入価格を決めないでください。
資金の出所の審査は毎月の返済能力とは別です。銀行が給与を返済原資として認めても、頭金の出所を問うことがあります。贈与、売却代金、積立貯蓄について明確な記録を残し、融資申請の最終的な法令順守審査に備えましょう。
ウェブ上の簡易計算より少ない融資額を想定する
総支給給与だけで返済可能額を計算するのではなく、銀行がストレス評価した収入と債務の前提を購入予算に使いましょう。
銀行は安定した給与と試用期間中・転職直後の雇用を区別する場合があります。最近始まった高収入より、数年間続く低めの収入が高く評価されることもあります。
共同申請者が別々の国や通貨で収入を得ている場合、さらに複雑です。銀行は一方の収入を全額認め、もう一方を減額したり、各人に異なる証拠基準を課したりします。二人の給与なら融資額も比例して増えると考えず、銀行が収入と債務をどう合算するか確認してください。
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