1. 外国人がその具体的な物件種別を所有できるか確認する
外国人所有を広く認める国もあれば、土地、農地、国境地帯、特定の所有形態を制限する国もあります。コンドミニアムと戸建てで扱いが違う場合もあります。不動産仲介業者の一般的な安心材料だけに頼らず、独立した弁護士に、自分の名義で何を合法的に所有できるか、その物件にどんな権利が付くか、政府許可が必要かを確認してもらいましょう。
2. 権利関係と負担を独立して確認する
所有権に争いがあったり、債務が物件に付いていたりすれば、美しい物件でも意味がありません。現地のデューデリジェンスでは、法的権利、境界、抵当、先取特権、建築許可、賃借人や第三者の権利まで確認する必要があります。自国と異なる権利制度の市場では、公証人、土地登記、その他の機関を使うことがあります。売主が早い手付金を求めても、確認を省略しないでください。
3. 自分の弁護士または有資格アドバイザーを使う
デベロッパーの弁護士、仲介業者、売主には、いずれも取引成立への利害があります。外国人購入者の問題を理解し、自分を代理する専門家を雇いましょう。翻訳が必要なら、非公式な要約だけに頼らず、署名する内容を自分で理解できる状態にしてください。委任状は本人名義で広い権限を与えることがあるため、特に慎重な確認が必要です。
4. 取得にかかる総費用を計算する
購入税、登記、公証費用、法務費、仲介手数料、調査費、融資費用は、広告価格に大きく上乗せされることがあります。新築と中古で税制が違う場合もあります。契約金から決済までの間に為替が動き、最終費用が変わることもあります。交渉前に取引予算を作り、義務的な費用を加えた途端に無理な買い物にならないようにしましょう。
5. 所有すれば居住権が得られるとは考えない
多くの国では不動産権と移民法上の権利は別です。一部の国では住宅購入が特定の投資居住制度に使えることがありますが、他の国では通常の購入をしても通常のビザ規則を超えて住む権利は生まれません。投資ルートがある国でも最低金額や対象物件種別は変更され得ます。居住目的で買うなら、購入前に移民制度を独立して確認してください。
6. 毎年かかる税金、管理費、維持費を理解する
固定資産税、コンドミニアム管理費、保険、光熱費、地方税、メンテナンスは購入後も続きます。海辺の家は塩害、山の家は冬季対策、空き家は防犯費用が必要になることがあります。賃貸に出すなら、短期賃貸が現地の許認可や税制で制限される場合もあります。所有を一回限りの購入費ではなく、年間運営費として見積もりましょう。
7. 相続と所有形態を計画する
現地不動産には、自国の資産とは異なる相続法が適用される場合があります。婚姻財産制度、遺留分、遺言、会社所有は将来の扱いに影響します。会社経由の購入が自動的に節税になるわけではなく、報告義務を増やすこともあります。物件価値が大きい場合や家族事情が複数の法制度にまたがる場合は、相続・資産承継の助言を受けましょう。
8. 買う前に再売却を調べる
類似物件が売れるまでの期間、売却時の税金、外国人が売却代金を国外へ移す際の制限を確認しましょう。取引の少ない市場では、魅力的な別荘でも売却に時間がかかります。為替損失に低い再販価格が重なることもあります。仲介業者の「簡単に値上がりする」「賃貸収益が出る」という約束ではなく、その物件が自分の生活と財政に合うことを第一に買いましょう。
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