Mua trước khi hoàn thiện làm thay đổi bản chất rủi ro
Việc thẩm định ban đầu cần bao quát lịch sử hoạt động của chủ đầu tư, quyền sở hữu đất, giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt, cơ chế bảo vệ tiền đặt cọc hoặc tài khoản ký quỹ, cùng biện pháp xử lý theo hợp đồng khi bàn giao trễ hay thông số dự án thay đổi.
Hãy xem việc mua nhà hình thành trong tương lai vừa là giao dịch bất động sản, vừa là khoản vốn rót vào một dự án xây dựng. Trước khi đặt chỗ, cần xác định mình chịu được chậm trễ bao lâu, có cần nhận nhà đúng một mốc thời gian cụ thể không và trường hợp nào sẽ khiến bạn từ bỏ giao dịch.
Người mua phải bỏ vốn trước khi có thể kiểm tra tài sản hoàn thiện, nên uy tín của chủ đầu tư và khả năng thực thi hợp đồng đặc biệt quan trọng. Thanh toán theo tiến độ có thể giảm số tiền phải trả ngay, nhưng cũng khiến bạn chịu rủi ro kéo dài về tiến độ, việc chậm giao và thay đổi thiết kế.
Kiểm tra chủ đầu tư, quyền sử dụng đất và các giấy phép
Hồ sơ thẩm định phải gồm quyền đối với khu đất, phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, lịch sử dự án của chủ đầu tư và điều khoản hợp đồng về chậm tiến độ hoặc thay đổi thông số. Tài liệu quảng cáo không thể thay thế các quyền có thể yêu cầu thực hiện được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
Căn hộ mẫu và tài liệu giới thiệu đẹp mắt chỉ mô tả sản phẩm dự kiến, không chứng minh chính xác những gì sẽ được bàn giao. Hãy đối chiếu từng mục với hợp đồng: diện tích, ban công, chỗ đỗ xe, kho chứa, vật liệu hoàn thiện, tiện ích chung và sai số được chấp nhận khi nghiệm thu. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị hoặc nhu cầu sử dụng phải nằm trong hồ sơ có tính ràng buộc, không chỉ trong lời giới thiệu bán hàng.
Đọc hợp đồng trước khi trả phí giữ chỗ
Hỏi rõ ở từng giai đoạn người mua thực sự nắm giữ quyền gì: quyền đối với đất, một căn hộ sẽ hình thành, quyền theo hợp đồng hay cổ phần trong một pháp nhân khác. Nhờ luật sư địa phương độc lập xác nhận chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng lợi ích đó cho người nước ngoài.
Hãy yêu cầu bản dự thảo hợp đồng mua bán trước khi nộp phí giữ chỗ, không phải sau đó. Càng sớm xem được điều khoản vi phạm, hoàn tiền và bàn giao, bạn càng dễ so sánh các dự án dựa trên bảo vệ pháp lý thay vì cách bài trí nhà mẫu.
Tính lịch thanh toán và rủi ro tỷ giá
Cần lập lịch dòng tiền, không chỉ nhìn giá chào bán. Tiền giữ chỗ, các đợt trả theo tiến độ, thuế, phí luật sư, đồ nội thất và chi phí nhận bàn giao có thể phát sinh vào các thời điểm khác nhau, làm căng dòng tiền nếu dự án bị chậm.
Nếu phải thanh toán bằng ngoại tệ, thời gian thi công kéo dài khiến bạn chịu biến động tỷ giá ngay cả khi chưa nhận được nhà. Hãy quyết định giữ sẵn nguồn tiền, mua ngoại tệ từng đợt hay chấp nhận nguy cơ khoản trả cuối tăng lên.
Trả góp theo tiến độ cũng thay đổi nhu cầu dự trữ tiền mặt. Các khoản chưa đến hạn vẫn có thể cần được dành sẵn từ sớm, nhất là khi khả năng vay vốn chưa chắc chắn hoặc đồng tiền mua nhà khác đồng tiền thu nhập. Ngân sách thận trọng không dựa vào kỳ vọng bán lại tài sản hay một khoản vay tương lai chưa được phê duyệt để trả những đợt sau.
Tách biệt việc bàn giao, sửa lỗi, khai thác và quyền cư trú
Đừng mặc nhiên cho rằng hợp đồng giữ chỗ, việc mua nhà hay chương trình do chủ đầu tư quảng bá sẽ cho phép bạn sinh sống tại quốc gia đó. Cần kiểm tra con đường nhập cư độc lập, đặc biệt khi căn nhà phục vụ một phần cho kế hoạch chuyển đến sống.
Trước khi ước tính tiền thuê, hãy xác nhận căn hộ chưa xây xong hoặc mới hoàn thiện có được phép cho thuê không, ai phụ trách bàn giao và khắc phục lỗi, cũng như việc trang bị nội thất và xin giấy phép sẽ trì hoãn thời điểm đón khách hoặc người thuê đầu tiên bao lâu.
Rủi ro chậm tiến độ cần một bảng dự báo dòng tiền riêng. Dù cuối cùng chủ đầu tư hoàn tất công trình, bàn giao muộn vẫn có thể làm phát sinh tiền thuê nhà, kéo dài khoản vay cầu nối, tăng rủi ro tỷ giá hoặc khiến bạn mất cả một mùa cho thuê. Hãy xem hợp đồng quy định thế nào về gia hạn, thông báo, bồi thường và hủy giao dịch. Thiệt hại do chậm mười hai tháng đôi khi lớn hơn mức giảm giá nhỏ lúc mua.
Biết trước điều gì xảy ra khi dự án hoặc kế hoạch của bạn thay đổi
Hãy tính đường rút lui trước khi ký. Hợp đồng mua nhà đang xây dựng có thể khó chuyển nhượng hơn nhà hoàn thiện và quyền chuyển nhượng hợp đồng có thể bị hạn chế; hãy tìm hiểu cách bán lại, các khoản phí và thị trường thực tế nếu hoàn cảnh thay đổi.
Không phải lúc nào người mua cũng thoát khỏi khoản đầu tư một cách dễ dàng trước khi hoàn thành. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng bị hạn chế, bạn có thể phải đợi bàn giao hoặc chấp nhận tập khách mua thay thế nhỏ hơn. Vì vậy, quyền hủy hợp đồng, phí chuyển nhượng và số phận tiền đặt cọc phải được tính ngay khi quyết định mua, không để đến lúc phát sinh vấn đề mới xem xét.
Đang lên kế hoạch cho chuyến đi?
So sánh vé máy bay và lựa chọn du lịch cùng SY.com.
Tìm chuyến bay