Vor Fertigstellung zu kaufen verändert das Risiko
Prüfen Sie frühzeitig die bisherigen Projekte des Bauträgers und den Eigentumstitel am Grundstück, Baugenehmigungen und genehmigte Pläne, die Absicherung von Anzahlungen samt Treuhandkonten sowie vertragliche Ansprüche bei verspäteter Fertigstellung oder geänderten Ausstattungsmerkmalen.
Betrachten Sie den Erwerb nicht nur als Immobilienkauf, sondern ebenso als Bauvorhaben. Wie viel Verzögerung könnten Sie verkraften? Brauchen Sie die Wohnung zu einem festen Termin? Legen Sie fest, unter welchen Umständen Sie noch vor einer Reservierungszahlung aussteigen würden.
Sie binden Kapital, bevor Sie das fertige Objekt besichtigen können. Daher wiegen die Qualität des Bauträgers und die Durchsetzbarkeit des Vertrags besonders schwer. Ein Ratenplan senkt zwar unter Umständen den sofort fälligen Betrag, verlängert aber auch Ihre Abhängigkeit von Baufortschritt, Terminen und möglichen Änderungen der Leistungsbeschreibung.
Bauträger, Grundstück und Genehmigungen prüfen
Zur Prüfung gehören Grundstückseigentum, Bauleitplanung, Baugenehmigungen, die Vorgeschichte des Bauträgers sowie die Vertragsregeln für Terminüberschreitungen und Änderungen der Ausstattung. Ein Prospekt ersetzt keine einklagbaren Rechte im Kaufvertrag.
Eine Musterwohnung und aufwendig gestaltete Broschüren vermitteln einen Eindruck, beweisen aber nicht, was tatsächlich geliefert wird. Vergleichen Sie die vertragliche Baubeschreibung Punkt für Punkt mit der Werbung: Wohnfläche, Balkon, Stellplatz, Abstellflächen, Materialien, Gemeinschaftseinrichtungen und zulässige Abweichungen. Was für die Nutzung oder den Wert wichtig ist, gehört in verbindliche Unterlagen und nicht allein in ein Verkaufsgespräch.
Den Vertrag lesen, bevor Reservierungsgebühren fließen
Lassen Sie genau erklären, welches Recht Sie in jeder Phase erwerben: Eigentum am Grundstück, eine künftige Wohneinheit, lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch oder Anteile an einer Gesellschaft. Ein unabhängiger Anwalt vor Ort sollte bestätigen, dass dieses Recht überhaupt an einen Ausländer verkauft werden darf.
Fordern Sie den Vertragsentwurf vor der Reservierungszahlung an, nicht erst danach. Wer Regelungen zu Vertragsbruch, Rückzahlung und Übergabetermin früh kennt, kann Projekte anhand ihrer rechtlichen Substanz statt anhand der Musterwohnung vergleichen.
Zahlungsplan und Wechselkursrisiko realistisch kalkulieren
Rechnen Sie mit dem tatsächlichen Zahlungsfluss, nicht nur mit dem Angebotspreis. Reservierung, baustandsabhängige Raten, Steuern, Anwaltskosten, Möblierung und Schlusszahlung können zu ganz unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen; bei Verzögerungen gerät die Liquidität schnell unter Druck.
Bei Zahlungen in Fremdwährung besteht während einer langen Bauzeit ein Kursrisiko, noch bevor Sie die fertige Wohnung besitzen. Überlegen Sie, ob Sie Geld vorab bereithalten, schrittweise wechseln oder das Risiko einer deutlich teureren Schlussrate tragen möchten.
Auch später fällige Raten sollten gegebenenfalls frühzeitig zurückgelegt werden, insbesondere wenn die Finanzierung unsicher ist oder Ihr Einkommen in einer anderen Währung anfällt. Ein vorsichtiger Finanzplan setzt nicht voraus, dass künftige Raten durch einen erhofften Verkauf oder einen noch unbewilligten Kredit gedeckt werden können.
Übergabe, Mängel, Vermietung und Aufenthaltsrecht getrennt betrachten
Weder ein Reservierungsvertrag noch ein Immobilienkauf oder ein vom Bauträger beworbenes Programm begründet automatisch ein Recht, in dem Land zu leben. Prüfen Sie die Einwanderungsregeln unabhängig vom Kauf, besonders wenn die Wohnung Teil eines Umzugsplans sein soll.
Bevor Sie Mieteinnahmen einplanen, klären Sie, ob die noch unfertige oder gerade fertiggestellte Einheit überhaupt legal vermietet werden darf. Wer kümmert sich um Übergabe und Mängel? Wie lange verzögern Einrichtung und erforderliche Lizenzen den ersten zahlenden Mieter oder Gast?
Verzögerungen verdienen eine eigene Liquiditätsrechnung. Selbst wenn am Ende gebaut wird, können zusätzliche Mietzahlungen, längere Zwischenfinanzierung, Währungsverluste oder eine entgangene Vermietungssaison entstehen. Prüfen Sie Vertragsklauseln zu Fristverlängerung, Benachrichtigung, Entschädigung und Rücktritt. Zwölf Monate Verzug können finanziell viel schwerer wiegen als ein kleiner Nachlass beim Kaufpreis.
Was geschieht, wenn das Projekt oder Ihre Pläne sich ändern?
Denken Sie bereits vor der Unterschrift an den Ausstieg. Ein noch nicht erfüllter Bauträgervertrag lässt sich mitunter schwerer weiterverkaufen als eine fertige Immobilie; Abtretungen können eingeschränkt sein. Klären Sie Verfahren, Gebühren und Nachfrage, falls Sie Ihre Pläne ändern.
Ein unkomplizierter Ausstieg ist vor der Übergabe nicht immer möglich. Wenn die Vertragsabtretung beschränkt ist, müssen Sie womöglich die Fertigstellung abwarten oder einen kleineren Kreis von Ersatzkäufern akzeptieren. Rücktrittsrechte, Übertragungsgebühren und der Umgang mit Anzahlungen gehören deshalb zur Prüfung vor dem Kauf, nicht erst zur späteren Schadensbegrenzung.
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