Сначала выясните, может ли нерезидент купить именно такой объект
До выбора жилья проверьте, допускается ли его покупка нерезидентом, какие действуют требования к первоначальному взносу и процентной ставке, какие декларации и удержания предусмотрены для иностранного владельца. Собственность сама по себе не даёт права на проживание.
Определите цель покупки без переезда: вложение средств, редкие визиты, жильё для родственников или возможная эмиграция. От этого зависят район, финансирование, управление и оправданный объём бюрократических хлопот.
Возможность владеть объектом может зависеть от типа недвижимости и местоположения. Выясните ограничения до внесения задатка и спросите, нужны ли разрешение, местный представитель, налоговый номер или особая схема оформления собственности.
Надёжный человек на месте иногда ценнее небольшой скидки. Владельцу из другой страны нужен тот, кто решит бытовую проблему прежде, чем она превратится в дорогую аварию.
Статус нерезидента влияет не только на разрешение купить. Он меняет перечень банковских документов, доступные формы владения и порядок сопровождения сделки местными специалистами. Всё это лучше выяснить до задатка, а не после того, как объект уже выбран.
Посчитайте полные расходы и оцените доступное финансирование
Включите в бюджет траты, связанные именно с проживанием за границей: банковские комиссии, местную налоговую отчётность, услуги управляющего и переводчика, доверенности, поездки для подписания документов, возможные удержания налогов с нерезидентов.
Банки нередко требуют от нерезидентов большего первоначального взноса и дополнительных подтверждений зарубежных доходов и активов. Оцените ипотеку и в валюте кредита, и в валюте своего заработка.
Заранее проверьте, состоится ли сделка, если кредит окажется меньше, дороже или будет одобрен позже, чем ожидалось. Такой расчёт нужен до подписания договора, предполагающего поступление средств на ещё не подтверждённых условиях.
На расстоянии даже обычные обязанности становятся важнее: многие вопросы нельзя решить личным визитом. До завершения покупки определите, кто получает официальные письма, проверяет дом после шторма или протечки, оплачивает сборы и общается с подрядчиками. Это часть организации владения, а не приятное дополнение на будущее.
Проверяйте права и состояние здания столь же тщательно, как местный покупатель
При дистанционной сделке независимая проверка особенно важна. Установите права на объект, границы участка, обременения и долги, разрешения на строительство и полномочия продавца. Не полагайтесь исключительно на агента, который получает комиссию только после продажи.
Расстояние не отменяет стандартных проверок, а повышает их значение. До возникновения обязательств получите независимое подтверждение титула, технического состояния, строительных документов, долгов и незаконных перепланировок. Представитель может собрать бумаги, но вы сами должны понимать, что именно проверено.
Продумайте управление недвижимостью во время вашего отсутствия
Покупка жилья обычно не отменяет иммиграционные правила. Если собираетесь приезжать надолго, отдельно выясните визовые и резидентские основания. Не стройте планы вокруг предполагаемого разрешения на пребывание, которого пока нет.
Управление — часть инвестиции, а не второстепенная забота. Решите, кто получает почту, оплачивает счета, устраняет аварии, контролирует ремонт и работает с арендаторами, пока вы за границей. Заложите стоимость этих услуг в расчёт.
Небольшие проблемы становятся сложнее, когда хозяин далеко. Техобслуживание, налоговые уведомления, собрания собственников и срочный ремонт требуют доверенного лица, определённых полномочий и контроля расходов. Рассчитывать только на редкие приезды недостаточно.
Банковские и налоговые процедуры из-за границы тоже могут усложниться. Для платежей порой нужны местный счёт, идентификационный номер или представитель; при будущей продаже другой банк может спросить о происхождении денег. С первого дня храните договоры, налоговые квитанции, счета подрядчиков и банковские документы. Через годы восстановить их гораздо труднее.
Планируйте будущую продажу до завершения покупки
Ещё покупая, выясните, как будет облагаться продажа недвижимости нерезидентом, можно ли свободно перевести выручку за рубеж и какие документы потребует следующий покупатель.
При продаже нерезидент может столкнуться с иными налоговыми удержаниями, процедурами подтверждения уплаты налогов и банковскими требованиями. Подготовка бумаг из другой страны способна затянуть сделку. Понимание этой процедуры при покупке поможет сохранить всё необходимое для последующей продажи.
Планируете поездку?
Сравните авиабилеты и предложения для путешествий на SY.com.
Найти авиабилеты