Começar por definir o motivo da estrutura empresarial
Entre os motivos habituais estão vários investidores, uma atividade de arrendamento, o planeamento sucessório ou a separação de responsabilidades. Cada um tem de ser testado à luz da legislação local. A sociedade detém juridicamente o imóvel, enquanto os sócios detêm participações na entidade, criando duas camadas de direitos, documentos e eventuais obrigações de declaração.
Uma sociedade pode ser útil para reunir investidores, desenvolver uma atividade ou organizar a sucessão, desde que responda a uma necessidade real. Constituí-la apenas porque «os estrangeiros compram através de empresas» pode criar obrigações fiscais, contabilísticas e bancárias sem dar maior controlo. Compare a estrutura com a titularidade direta tendo em conta os factos concretos da operação.
A abertura de conta pode tornar-se um obstáculo prático. Uma empresa criada para deter imóveis pode ter de apresentar documentação extensa sobre a origem dos fundos e os beneficiários efetivos antes de conseguir receber o dinheiro da compra. Constitua a entidade e trate da relação com o banco antes de os prazos contratuais se tornarem apertados.
Impostos e financiamento devem ser calculados para a empresa e para os sócios
Lucros de arrendamento, mais-valias, dividendos e distribuições podem ter tributação diferente da aplicada a imóveis em nome pessoal e gerar impostos em mais do que um país. Os bancos podem exigir condições comerciais, garantias pessoais ou entrada inicial superior, ou recusar empresas estrangeiras ou recém-constituídas. Confirme como será financiada a compra antes de escolher a estrutura empresarial.
Quando várias pessoas financiam a empresa, as regras de gestão tornam-se essenciais. Os sócios devem acordar quem pode contrair empréstimos, fazer obras, arrendar, vender ou pedir novas entradas de capital, e o que acontece se alguém quiser sair. Sem essas regras, uma divergência sobre um edifício pode tornar-se um conflito sobre toda a sociedade.
Quando há familiares entre os sócios, a transmissão das participações por herança deve ser analisada juntamente com a transmissão do valor do imóvel. O direito societário pode regular o voto e a cessão das quotas, mesmo que o direito sucessório determine quem as herda.
Definir as regras antes de vários sócios investirem dinheiro
Os sócios devem estabelecer quem pode pedir crédito, arrendar, remodelar, vender ou exigir novas contribuições e como resolver desacordos entre proprietários.
As obrigações anuais podem continuar muito depois de desaparecer o motivo original da estrutura. Contas, declarações fiscais, sede registada e comunicação de beneficiários efetivos mantêm-se mesmo com o imóvel vazio. Inclua essas despesas no cálculo dos anos de detenção.
O seguro e os contratos devem estar desde o início em nome da entidade correta. Misturar pagamentos dos sócios, contas de serviços pessoais e titularidade da empresa pode criar problemas contabilísticos e dificuldades com sinistros. A disciplina operacional faz parte do custo de usar uma sociedade.
A saída e a burocracia anual podem superar a vantagem inicial
Vender o imóvel, vender participações da empresa ou dissolvê-la pode implicar custos e impostos diferentes; os futuros compradores podem preferir uma solução a outra. Simule ambas as vias de saída antes de comprar através de uma sociedade. Contabilidade, declarações, sede, registos societários e controlos bancários continuam necessários mesmo quando o imóvel está desocupado.
A titularidade empresarial pode também complicar o uso pessoal. Se os sócios ocuparem a casa para fins particulares, podem surgir questões de tributação ou benefícios em espécie, consoante o país. A estrutura deve corresponder à forma como o imóvel será realmente utilizado.
Planeie a saída logo na aquisição. Vender o imóvel detido pela sociedade, alienar as participações ou distribuir o produto da venda aos sócios pode ter consequências legais e fiscais distintas. Uma estrutura eficiente na compra pode sair cara se ninguém tiver analisado a forma mais provável de venda futura.
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