Membeli Properti Melalui Perusahaan: Mengapa Sebagian Investor Asing Memilih Kepemilikan Korporasi

Mulailah dari alasan memilih kepemilikan perusahaan

Alasan umum meliputi beberapa investor, usaha penyewaan aktif, perencanaan warisan, atau pemisahan tanggung jawab; masing-masing perlu diuji terhadap hukum setempat. Perusahaan memegang hak milik hukum, sementara pemegang saham memiliki badan usahanya, sehingga tercipta dua lapis hak, dokumen, dan kemungkinan kewajiban mengungkap pemilik sesungguhnya.

Perusahaan dapat bermanfaat bagi banyak investor, kebutuhan usaha, atau suksesi, tetapi harus menjawab persoalan nyata. Mendirikan badan hukum hanya karena 'pembeli asing biasa memakai perusahaan' dapat menambah kewajiban akuntansi, pajak, dan bank tanpa memperbaiki kendali. Bandingkan struktur itu dengan kepemilikan langsung berdasarkan fakta transaksi yang sebenarnya.

Perbankan dapat menjadi hambatan praktis. Perusahaan baru pemegang properti mungkin diminta membuktikan asal dana dan struktur pemilikan secara luas sebelum bisa membuka rekening atau menerima dana pembelian. Karena itu, urus pendirian dan proses penerimaan nasabah bank sebelum tenggat kontrak mendesak.

Hitung pajak dan pembiayaan pada tingkat perusahaan sekaligus pemilik

Laba sewa, keuntungan modal, dividen, dan pembagian dana dapat dikenai pajak berbeda dari properti pribadi, bahkan di lebih dari satu negara. Bank mungkin mensyaratkan pembiayaan komersial, jaminan pribadi, atau uang muka lebih tinggi, dan dapat menolak perusahaan baru maupun asing. Pastikan jalur pembiayaan pembelian melalui perusahaan sebelum badan pemegang aset dibentuk.

Tata kelola menjadi penting ketika lebih dari satu orang mendanai perusahaan. Pemegang saham harus menyepakati siapa yang boleh meminjam, merenovasi, menyewakan, menjual, atau menambah modal, serta apa yang terjadi bila seseorang ingin keluar. Tanpa aturan itu, perselisihan mengenai satu bangunan dapat berubah menjadi sengketa seluruh badan usaha.

Jika anggota keluarga menjadi pemegang saham, pewarisan saham harus direncanakan bersama pewarisan nilai properti. Hukum perusahaan dapat mengatur hak suara dan pengalihan meski hukum waris menentukan siapa menerima saham tersebut.

Tata kelola perlu disepakati sebelum beberapa orang menanamkan modal

Pemegang saham harus sepakat siapa berhak meminjam, menyewakan, merenovasi, menjual, menambah modal, dan bagaimana perselisihan antar pemilik ditangani.

Kewajiban kepatuhan tahunan bisa bertahan lebih lama daripada alasan investasi semula. Laporan keuangan, SPT, biaya kantor terdaftar, dan laporan pemilik manfaat terus ada meski properti kosong. Masukkan biaya ini ke perhitungan selama masa kepemilikan.

Polis asuransi dan kontrak harus sejak awal mencantumkan nama badan usaha yang tepat. Mencampur pembayaran pemegang saham, rekening utilitas pribadi, dan kepemilikan perusahaan bisa menimbulkan masalah akuntansi maupun klaim yang sebenarnya dapat dihindari. Disiplin operasional adalah bagian dari biaya struktur korporasi.

Cara keluar dan biaya administrasi tahunan bisa melebihi manfaat awal

Menjual bangunan, menjual saham perusahaan, atau membubarkan perusahaan bisa menimbulkan biaya dan pajak berbeda, sementara calon pembeli mungkin lebih menyukai salah satu cara. Simulasikan kedua pilihan penjualan dalam struktur perusahaan. Laporan keuangan, SPT, kantor terdaftar, catatan perusahaan, dan kepatuhan bank tetap berjalan meski properti tidak digunakan atau kosong.

Kepemilikan perusahaan juga dapat menyulitkan penggunaan pribadi. Bila pemegang saham menempati properti untuk dirinya, tergantung yurisdiksi dapat muncul persoalan pajak atau fasilitas natura. Struktur harus mencerminkan cara properti benar-benar dipakai.

Strategi keluar perlu dipikirkan sejak awal. Menjual properti milik perusahaan, menjual saham, lalu membagikan hasil kepada para pemilik dapat membawa akibat hukum dan pajak berbeda. Struktur yang tampak efisien saat membeli bisa menjadi mahal bila cara keluar yang paling mungkin tidak pernah dihitung.