Zuerst klären, warum die Gesellschaft Eigentümer sein soll
Häufige Gründe sind mehrere Investoren, ein Vermietungsbetrieb, Nachfolgeplanung oder die Trennung von Haftungsrisiken. Jeder davon muss mit dem örtlichen Recht abgeglichen werden. Die Gesellschaft steht im Grundbuch, ihre Gesellschafter halten Anteile an ihr. Daraus entstehen zwei Ebenen von Rechten, Unterlagen und möglichen Offenlegungspflichten.
Bei mehreren Anlegern, betrieblicher Nutzung oder Nachfolgefragen kann die Konstruktion nützlich sein – sofern sie ein bestimmtes Problem löst. Nur deshalb eine Firma zu gründen, weil „ausländische Käufer das so machen“, kann Buchführungs-, Steuer- und Bankpflichten schaffen, ohne mehr Kontrolle zu bringen. Vergleichen Sie die Gesellschaft mit dem direkten Erwerb anhand der konkreten Transaktion.
Die Kontoeröffnung kann zum praktischen Engpass werden. Eine frisch gegründete Immobiliengesellschaft muss möglicherweise umfassend belegen, wem sie gehört und woher die Mittel stammen, ehe sie ein Konto eröffnet oder Kaufgeld annimmt. Gründung und Bankprüfung sollten deshalb vor engen Vertragsfristen erledigt sein.
Steuern und Finanzierung auf Gesellschafts- und Eigentümerebene rechnen
Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne, Dividenden und Ausschüttungen können anders besteuert werden als bei Privatbesitz und in mehreren Ländern Abgaben auslösen. Banken verlangen eventuell gewerbliche Konditionen, persönliche Bürgschaften oder mehr Eigenkapital und lehnen neue oder ausländische Gesellschaften manchmal ganz ab. Klären Sie die Finanzierung, bevor die Erwerbsgesellschaft gegründet wird.
Sobald mehrere Personen die Gesellschaft finanzieren, sind klare Entscheidungsregeln unverzichtbar. Die Gesellschafter sollten vereinbaren, wer Kredite aufnehmen, umbauen, vermieten, verkaufen oder Kapital nachschießen darf und wie ein Ausstieg geregelt ist. Ohne solche Absprachen wird aus einer Meinungsverschiedenheit über ein Gebäude schnell ein Streit über das gesamte Unternehmen.
Sind Familienmitglieder beteiligt, muss die Vererbung der Gesellschaftsanteile ebenso bedacht werden wie der Immobilienwert. Das Gesellschaftsrecht kann Stimm- und Übertragungsrechte bestimmen, während das Erbrecht regelt, wem die Anteile zufallen.
Vor einer gemeinsamen Investition die Führung verbindlich regeln
Gesellschafter sollten festlegen, wer Darlehen aufnehmen, vermieten, sanieren, verkaufen oder zusätzliches Kapital einbringen darf und was bei Uneinigkeit geschieht.
Die laufenden Pflichten können die ursprüngliche Investitionsidee lange überdauern. Jahresabschlüsse, Steuererklärungen, Sitzkosten und Meldungen der wirtschaftlich Berechtigten fallen auch an, wenn die Immobilie leer steht. Rechnen Sie diese Posten über die gesamte Haltedauer ein.
Versicherungen und Verträge sollten von Anfang an auf die richtige Gesellschaft lauten. Werden Gesellschafterzahlungen, private Versorgerverträge und Gesellschaftseigentum vermischt, entstehen später vermeidbare Buchhaltungs- und Schadenprobleme. Saubere Abläufe gehören zu den Kosten dieser Eigentumsform.
Verkaufswege und Verwaltungsaufwand können den anfänglichen Vorteil aufzehren
Der Verkauf der Immobilie, der Verkauf von Gesellschaftsanteilen und die Auflösung der Firma können unterschiedliche Kosten und Steuern auslösen. Auch künftige Käufer bevorzugen möglicherweise eine bestimmte Variante. Kalkulieren Sie beide wichtigen Ausstiegswege. Buchführung, Steuererklärungen, Firmensitz, Registerunterlagen und Bankpflichten bestehen weiter, selbst wenn im Gebäude gerade nichts geschieht.
Gesellschaftseigentum kann auch die private Nutzung verkomplizieren. Bewohnen Gesellschafter das Objekt selbst, können je nach Land Steuern oder Fragen zu geldwerten Vorteilen entstehen. Die Struktur muss deshalb zur tatsächlichen Nutzung passen.
Über den Ausstieg sollte man schon beim Einstieg nachdenken. Verkauft die Gesellschaft die Immobilie, werden stattdessen ihre Anteile veräußert oder der Erlös an die Eigentümer ausgeschüttet, können sehr unterschiedliche steuerliche und rechtliche Ergebnisse entstehen. Ein beim Kauf effizient erscheinendes Modell kann teuer werden, wenn die wahrscheinlichste Verkaufsform nicht mitgerechnet wurde.
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