不動産移転税と印紙税――海外購入に潜む費用

署名前に税の種類と課税標準を特定する

新築、中古、土地、会社株式、借地権では課税方法が異なるため、取得する権利の法的形態から確認します。契約価格を基準にする制度もあれば、課税評価額や地籍評価額を使う制度、申告価格が低すぎる場合に最低評価額へ置き換える制度もあります。

課税標準は必ずしも合意した売価ではありません。公的評価額、売価と評価額の高いほう、新築・中古それぞれの基準を使う制度もあります。少ない税率でも高い評価額に適用されれば、決済資金が大きく変わるため署名前に検証しましょう。

合意価格が変わったら税額の見積もりも更新します。最終段階の値下げ、家具代の配分、評価額の変更によって課税標準が変わることがあります。

課税標準が契約価格か評価額か、その高いほうか尋ねましょう。行政が独自の最低評価額を使う市場では、安く交渉できても税額が下がらないことがあります。

支払義務と取引費用は母国の慣行と異なることがある

移転税は買主負担が多いものの、全ての国や費用で同じではありません。契約が法定の負担区分や決済明細と整合するか確認します。現行の移転税・印紙税の法定計算を確認しましょう。税金に加え登記、公証人、法務、抵当権登記の費用がかかる場合があり、全てを取得予算に含めてください。

軽減税率には購入後も続く条件がある場合があります。主たる住居、改修、初回購入の優遇が、指定どおりに住まない、貸す、売ることで取り消され、差額を請求されるかもしれません。恒久的な節約として考える前に継続義務を理解しましょう。

専門家の費用と公租公課は分けて示してもらいましょう。法律で固定された額と、交渉や業者の選択で変えられる額が分かります。

軽減措置と法人取引には特別な条件がある

初めての住宅、家族、改修、投資への優遇には居住、最低保有期間、その他の条件があり、外国人購入者が満たさないことがあります。売却時に初めて書類を再構成するのは危険です。会社が不動産を保有している場合、株式購入で必ず移転税を避けられるわけではありません。不動産保有比率の高い会社を透視したり、株式移転自体に課税したりする国があります。

納付期限は引渡し前か直後の場合があります。購入自体が合法的に登記されても、期限を逃せば罰則が生じることがあります。

現地慣行がよく知られていても、税金の負担は契約で確認してください。法的に申告・納付する人と、買主・売主が交渉で実質負担する人が異なる場合があり、書類で曖昧にしてはいけません。

決済直前に税額を再計算する

税率や基準額は国や自治体の予算改定で変わるため、古いネット計算機ではなく、正確な引渡し日に適用される最新の公的規則を使いましょう。

会社や株式の取引には個別の検討が必要です。土地の登記名義が動かなくても、不動産保有会社の支配権が移ると不動産移転税を課す国があります。

家具などの動産は不動産と異なる扱いを受けることがありますが、不自然な価格配分は調査対象になり得ます。代金の一部を家具に割り当てるなら、単に不動産への課税を減らすためではなく、実際の価値に基づき記録してください。