購入、保有、賃貸、売却の税金を整理する
取得税、登記費用、年間の固定資産税、賃貸所得税、富裕税に関わる負担、売却税を一覧にし、所有期間全体を見えるようにします。不動産移転税、付加価値税、印紙税、登記手数料の適用と、新築・中古の扱いの違いを確認しましょう。
不動産税は一つの税率ではなく時間軸で整理します。取得税は決済時の現金、年間税は保有費、賃料課税は収入、譲渡益税は出口に影響します。取得や売却の負担が大きければ、年間の固定資産税が低くても低税率国とはいえません。
用途の変更によっても将来の税金が変わります。別荘を賃貸物件や主たる住居にすると、控除、税率、売却時の優遇が変わることがあります。物件の役割が変わったら税務計画を見直しましょう。
税金が国籍だけで決まると思ってはいけません。居住地、用途、所有形態、資産所在地が必要な申告を左右します。後に別の国へ移ると、同じ物件でも報告義務が大きく変わることがあります。
年間課税の評価額は市場価格と違うことがある
評価の基準、自治体、請求日程、非居住者への追加税、最低税額、ごみ処理や地方サービスの別料金を確認します。海外不動産に適用される現在の法定計算方法を調べましょう。
現地の不動産税を全て払っても、居住国での申告が続く場合があります。外国賃料、資産の申告、売却益を改めて報告し、外国納税の調整を受ける必要があるかもしれません。現地の領収書だけで全て終わると思わず、双方の制度に対応できる記録を保管しましょう。
賃貸には別途の申告義務が生じることがある
貸す予定なら許容控除後の課税所得を計算し、現地納税番号、源泉徴収、登録が必要か特定します。
年間の固定資産税は市場価格に遅れて動く地籍評価額や課税評価額に基づく場合がありますが、再評価によって税額が急増することもあります。売主の過去の税額が永久に続くと考えてはいけません。
売却税と居住国の申告は重なり得る
購入費や改修費について現地規則に従い利益を計算し、非居住者には最終税額の確定前に源泉徴収があるか確認します。売却時に初めて全ての記録を集め直すのは危険です。所在地の国が先に課税しても、居住国での義務が残ることがあります。二重課税が自動的に消えると思わず、租税条約や外国税額控除を調べましょう。
賃貸登録や観光税は通常の所得税とは別にかかることがあります。所有に対する税だけでなく、利用方法に付随する全ての定期申告を整理してください。
非居住者の申告を忘れると、税額に比べて大きな罰金が課されることがあります。税金を年一回の行事と考えず、地方税、賃貸申告、観光関連届出、居住国への報告を網羅したカレンダーを作りましょう。
投資の全期間にわたり記録を保存する
購入、納税、改修、売却の書類を保存しましょう。何年も後の控除や売却益の計算に、売却のずっと前に支払った費用の証明が必要になることがあります。
税務カレンダーは運営上も重要です。自己申告する税もあれば通知が届く税もあり、非居住者には外国の住所へ書類が確実に届かない場合があります。郵便を待たず、期限を管理しましょう。
決済後に継続する申告と納付日程のカレンダーを作ってください。税額が自動通知されるものも、少額でも所有者の申告が必要なものもあります。事務的な期限の見落としが、税額に見合わない罰金を生むことがあります。
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