1. 答えは名称ではなく資産そのものによる
CBI不動産は投資として販売されますが、経済的な質は通常の市場性ある不動産から、非常に特殊なホテル分割持分まで幅があります。市民権資格が弱い資産を強い資産に変えるわけではありません。買主は移民・市民権上の価値と期待金融収益を分けて考えるべきです。
2. まず回収できない費用層を見る
物件を後から売却できても、政府費、デューデリジェンス費、手続費、専門家費用は費用です。弁護士費、税金、維持費、管理費も加えます。この回収できない部分が大きく、「回収可能」とされる不動産ルートでも相当な市民権費用が残ることがあります。
3. 次に保守的な出口価値を見積もる
法定最低額が再販価格になるとは考えないでください。可能なら非CBIの類似物件を使い、プロジェクトの二次市場を評価し、楽観的な賃料や買戻しの約束は割り引いて考えます。買主層が狭いホテル持分にはより大きな流動性ディスカウントが必要かもしれません。
4. 保有期間には機会費用がある
プログラムによって資本は3年、5年、7年など拘束されます。その間、市民権条件を危険にさらさず自由に資金を再配置できません。同じ資本を他で運用した場合の収益と比較してください。
5. 為替と立地リスクも残る
資産は、現地供給、観光需要、建設リスク、為替変動にさらされる実際の不動産市場にあります。CBI制度は買主需要を増やすことがありますが、制度規則やビザアクセスの変更がその需要に影響することもあります。
6. ホテルでは管理契約が経済性を左右する
分割所有型リゾートでは、収益をプールし、分配前に管理費、準備金、運営費を差し引くことがよくあります。オーナー利用期間で貸出可能日数が減ることもあります。表示利回りではなく、管理契約と監査済みプロジェクト数値を読んでください。
7. 主に市民権費用となる場合
類似する非CBI資産より大幅に割高で、二次市場が弱く、純収益も少ない場合、不動産ルートは経済的には、将来一部を回収できる拠出に近く機能する可能性があります。それでも合理的な選択になり得ますが、その性質を明確に認識すべきです。
8. 二つの列で判断する
市民権ルートと不動産を別々に評価してください。市民権は魅力的でも資産が良くないなら拠出ルートを検討します。CBIがなくても受け入れられる資産なら、不動産ルートを単なる市民権費用ではなく真正な投資として説明しやすくなります。
9. 資産契約に署名する前に答えるべき質問
その不動産が本当に投資か判断するには、必須保有後に現実的に回収できる金額を計算します。予想再販価値から取得費、維持費、税金、管理費、売却費を差し引き、その数字を拠出ルートなら永久に支出していた金額と比較してください。
旅券プログラムが付いていない資産だと仮定して審査します。権原、工事状況、運営者の強さ、比較可能な再販証拠、契約上の制限を確認してください。保証収益や買戻しを前提にしないと成立しない経済性なら、その約束をする相手の信用力が中心的な問題になります。
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