Erbberechtigte feststellen, bevor über das Haus entschieden wird
Beschaffen Sie Testament, Erbentscheidung oder andere Nachweise der Erbberechtigung, bevor Einzug, Vermietung oder Verkauf geplant werden. Klären Sie, welche Behörde zuständig ist und ob ausländische Nachlassurkunden unmittelbar gelten oder ein örtliches Verfahren, Übersetzung oder Beglaubigung brauchen.
Ein geerbtes Haus verursacht Kosten, lange bevor entschieden wurde, was daraus werden soll. Versicherung, Versorgungsanschlüsse, Sicherheit, örtliche Steuern und Notfallreparaturen laufen während des Verfahrens weiter. Eine befugte Person sollte die Immobilie kontrollieren und schützen können, bis das Eigentum formalisiert ist.
Enthält das Haus persönliche Gegenstände, sollten diese vor Räumung oder Vermietung inventarisiert werden. Möbel, Kunstwerke und Familienunterlagen können eigene Eigentumsstreitigkeiten auslösen, unabhängig vom Grundstück.
Steuern, Fristen und Sicherung beginnen vor der Umschreibung
Prüfen Sie Erbschaft-, Nachlass-, Übertragungs- und örtliche Immobiliensteuern und wer – Erbe, Testamentsvollstrecker oder Nachlass – vor der Umschreibung erklären oder zahlen muss. Halten Sie Versicherung, Sicherheit, Anschlüsse und dringende Reparaturen aufrecht und sorgen Sie dafür, dass jemand vor Ort nach Sturm, Leck oder Leerstand nachsehen kann.
Ob behalten, vermieten oder verkaufen, sollte erst nach Klärung von Recht und Steuern entschieden werden. Auch ein schuldenfrei geerbtes Haus kann teuer sein, wenn Reparaturen aufgeschoben wurden, Jahressteuern hoch sind oder kaum Mietnachfrage besteht. Berechnen Sie laufende Kosten und mögliche Verkaufssteuer, bevor Sie das Erbe für kostenloses Vermögen halten.
Lassen Sie das Objekt möglichst rasch kontrollieren, besonders wenn es leer steht. Wasserlecks, Sturmschäden, gefrorene Leitungen oder abgelaufene Versicherungen können aus einer Verwaltungsverzögerung einen Sachschaden machen. Nachlassvertreter müssen wissen, wer Schlüssel und Vollmacht für Notfallarbeiten besitzt.
Erst Eigentum umschreiben, dann verkaufen oder refinanzieren
Ein Schlüssel macht den Erben noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Erledigen Sie Grundbuch-, notarielle oder gerichtliche Schritte, bevor Sie verkaufen oder die Immobilie beleihen.
Melden Sie der Versicherung, wenn das Haus nach einem Todesfall leer steht. Bestehende Verträge können Belegungsbedingungen enthalten, die sich ändern, sobald niemand mehr regelmäßig dort wohnt.
Unterlagen länderübergreifend koordinieren
Rechnen Sie mit Sterbeurkunden, Erbscheinen oder Gerichtsbeschlüssen, Ausweisen, Steuernummern und Übersetzungen. Beschaffen Sie beglaubigte Kopien, bevor Originale ins Ausland geschickt werden.
Erben sollten größere Sanierungsentscheidungen aufschieben, bis ihre Befugnis eindeutig ist. Wer vor geklärtem Eigentum privat Geld ausgibt, riskiert spätere Streitigkeiten über Erstattung, wenn letztlich mehrere Personen erben.
Vermietung ist keine gute Zwischenlösung, solange die Erben nicht wissen, ob sie rechtlich als Vermieter handeln dürfen. Ein zu früh geschlossener Mietvertrag kann späteren Verkauf erschweren oder Pflichten schaffen, die über die Nachlassabwicklung hinaus bestehen.
Behalten, vermieten oder verkaufen – erst nach Prüfung der laufenden Lasten
Vergleichen Sie Unterhalt, Steuern, Verwaltung, Vermietungsrecht und Verkaufskosten, bevor Sie ein geerbtes Auslandsobjekt für einen kostenlosen Vermögenswert halten. Stabilisieren Sie zunächst das Haus und entscheiden Sie erst dann über die Zukunft. Bestätigen Sie Vertretungsbefugnisse, sichern Sie Versicherung und Versorgerverträge, ermitteln Sie örtliche Steuerfristen und schließen Sie die Registerübertragung richtig ab. Bewahren Sie ausländische Sterbeurkunden, Nachlassunterlagen, Übersetzungen und Bewertungen zusammen auf, damit die Akte zwischen Ländern bewegt werden kann. Erst wenn Eigentum und Verbindlichkeiten feststehen, lassen sich Mieterträge, Verkaufserlös und Aufwand der Fernverwaltung sinnvoll vergleichen. Bei geänderten Eigentums- oder Familienverhältnissen muss die Planung erneut geprüft werden.
Auch Wechselkurse zählen, wenn Erben in einer anderen Währung leben. Steuern, Unterhaltskosten und Verkaufserlöse können während eines langen Nachlassverfahrens ihren Wert erheblich ändern. Die Liquiditätsplanung darf nicht einfach den heutigen Kurs voraussetzen.
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