الحصول على قرض عقاري في الخارج بصفتك أجنبياً: كيف تجري العملية عادة؟

تأكد أولاً أن البنك يقرض أصحاب وضعك القانوني والمالي

لا تقرض بعض البنوك إلا المقيمين أو مواطني دول معينة، لذا تأكد من الأهلية قبل دفع أموال للتقييم أو الترجمة أو الإجراءات القانونية. وغالباً ما يُعرض على غير المقيمين تمويل بنسبة قرض إلى قيمة أقل، مما يجعل الدفعة الأولى وضرائب الشراء جزءاً أكبر من النقد المطلوب إجمالاً.

غالباً ما ينطوي قرض الأجنبي على موافقتين: الموافقة على المقترض والموافقة على العقار. ولا يضمن الدخل القوي التمويل إذا لم يرتح البنك إلى الموقع أو السند أو نوع المبنى أو التقييم. لذا ينبغي أن يتيح عقد الشراء مجالاً لفحص البنك للعقار.

قد يأتي تقييم البنك أقل من السعر المتفق عليه، وهو عادة يقرض وفق الرقم الذي حدده. ويجب أن يستطيع المشتري تغطية الفرق دون الإضرار ببقية الصفقة.

ملف الدخل غالباً أكثر تطلباً للمقترض الأجنبي

قد تطلب البنوك إقرارات ضريبية وقسائم رواتب وعقود عمل وكشوف حساب وإثبات الديون القائمة ومصدر الدفعة الأولى، مع ترجمة أو تصديق أحياناً.

توقيت الصفقة أيضاً أقل قابلية للتنبؤ عندما تأتي الوثائق من عدة دول. فقد تحتاج الترجمات والإقرارات الضريبية وكشوف الحساب وأدلة مصدر الأموال إلى تحقق إضافي. ينبغي تجنب جدول إتمام يفترض أن القرض الأجنبي سيسير بسرعة قرض محلي.

يجب أن يفهم المقترض الأجنبي أيضاً لوجستيات التواصل والتوقيع. فقد تتطلب بعض مراحل التوقيع أو التوثيق أو إثبات الهوية سفراً أو توكيلاً، فاسأل مبكراً أي الخطوات يمكن إنجازها عن بُعد.

نوع الفائدة والعملة وأهلية العقار كلها تؤثر في القرض

لا تنظر إلى القسط الأول فقط؛ افهم متى تتغير الفائدة وبأي عملة يُقوّم الدين، وما إذا كانت رسوم التحويل أو الحساب تزيد الكلفة الفعلية. وقد يرفض البنك سنداً غير مألوف أو مدة إيجار متبقية قصيرة أو تعديلات غير قانونية أو عقاراً يصعب تقييمه حتى مع قوة الوضع المالي للمقترض.

الدفعة الأولى الأكبر ليست الحاجة الوحيدة للسيولة. فقد تستحق رسوم التقييم والبنك والضرائب والأتعاب القانونية نقداً حتى إذا كان ثمن العقار نفسه ممولاً.

قد يدقق البنك الأجنبي كذلك في وضع الإقامة واستمرار الدخل مستقبلاً. فمن ينوي الانتقال بعد الشراء يختلف في نظر المقرض عن مستثمر غير مقيم سيبقى عمله خارج البلاد. وينبغي وصف خطة السكن بصورة متسقة في جميع أجزاء الطلب.

تحتاج تكاليف الرهن وتوقيته إلى هامش في ميزانية الصفقة

قد تزيد رسوم التقييم والبنك وتسجيل الرهن والفحص القانوني والتأمين الإلزامي تكلفة الإتمام كثيراً، وقد تستحق قبل الموافقة النهائية. وقد تستغرق القروض الأجنبية وقتاً أطول، ويغير التقييم أو تحرك الصرف المبلغ المعروض، لذا تجنب جدولة الإتمام بلا احتياطي مشروط للتمويل.

قارن أسعار الفائدة على أساس مدة القرض وعملته نفسيهما. فقد تكون الفائدة الاسمية الأقل مضللة إذا صاحبها تأمين إلزامي مكلف أو إعادة تحديد متغيرة للفائدة أو رسوم تحويل.

يمكن لمواعيد الموافقة أن تؤثر في عقد الشراء أيضاً. إذا كان التمويل ضرورياً، اعرف المدة الواقعية التي يحتاجها البنك للتقييم والفحص الائتماني والقانوني، ثم تحقق أن الشرط التعاقدي للتمويل يستمر مدة كافية ليكون مفيداً. فالبند الشكلي للقرض لا يوفر حماية تذكر إذا انتهت صلاحيته قبل أن يتمكن البنك من البت منطقياً.

الإشارة المبدئية الإيجابية من البنك مفيدة لكنها ليست عرض قرض نهائياً. ولا تزال هناك حاجة إلى التقييم والمراجعة القانونية واستيفاء شروط العقار المحدد. وينبغي أن يعكس عقد الشراء هذا الغموض حيث تسمح الممارسة المحلية بشرط تمويل.