制限は購入者、土地、保有形態にかかる
制限がある市場では、国籍による制限、建物ではなく土地への制限、国境・戦略的区域などの特別地域、完全所有が制限される場合に使う賃借権や現地法人について確かめる。
抜け道を探す前に、何が禁じられているか特定しよう。国籍、土地の分類、国境地域、農地、区分所有の外国人枠など条件はさまざまで、法律上の問題もそれぞれ異なる。
提案された仕組みが本当の所有権を与えるのか、経済的な利益を得るだけなのか確認する。長期賃借、法人、名義貸し、地元の共同事業者は購入を可能にしても、支配権、相続、権利行使のリスクを変える。
他人や法人に法的な名義を持たせる仕組みなら、支配と退出の権利を特に丁寧に書面化したい。購入時の便宜が、紛争時に高くつく依存関係を生まないようにする。
外国人への制限は単純な可否でなく、場所、土地種別、保有比率、登記権利の種類に及ぶことがある。重要なのは「その国のどこかで外国人が買えるか」ではなく「この取引でこの購入者がどんな権利を取得できるか」だ。
理解できない回避策は使わない
代金を動かす前に独立した弁護士へ所有権と保有形態の適法性を検証してもらう。売主や仲介人の勧めだけでは、後に無効とされたり実質的な支配を失ったりする危険が残る。
直接所有が制限される市場では名義人、会社、長期賃借が解決策として示される。しかし購入者の法的立場はそれぞれ変わる。所有しているように見せるためでなく、権利と義務を理解し、受け入れられるから選ぶべきだ。
制限は区画ごとに分析しよう。所在地、土地分類、物件種別、購入者の国籍で規則が変わることがある。一般的には外国人購入を認める国でも、農地、沿岸部、国境地帯、一部住宅には別の制約を課す場合がある。同じ国の一住戸の結論を全物件に当てはめてはいけない。
制限によって融資と総費用も変わる
一般の購入者にない費用が発生することもある。会社の維持費、現地取締役、法律意見書、許可、翻訳、継続的な法令順守を含め、より単純に購入できる市場と比較したい。
間接保有や法的制約のある所有形態では融資が難しくなることがある。銀行は担保価値を別に評価し、海外から多額の現金を持ち込む必要があれば為替リスクも増す。
制限のある保有形態は登記名義以外にも影響する。銀行の評価や融資条件、専門家費用、更新・譲渡費用が変わりうる。同じ買い手がより直接的な所有権を持てる国との比較に、これらを織り込むべきだ。
所有権は居住権を自動的に生まない
土地法の制限を回避する仕組みが移民上の権利まで生むとは考えない。土地法に適合する法人や賃借でも査証・居住権には無関係かもしれず、一部の居住制度は特定の投資だけを対象にする。
賃貸計画にも同じ制限が及ぶか確認する。合法的な所有形態でも、予定どおりの貸出許可、公共料金口座、管理人の選任に使えない場合がある。
規制の回避策としてばかり売り込まれる仕組みは慎重に見る。名義貸し、法人、長期賃借が合法で役立つ場合でも、支配権、税務、融資、売却の権利は変わる。登記名義人、売却権者、死亡時の扱い、仲介者との関係が破綻した際の救済を理解しておこう。
仕組みを決める前に出口の規則を調べる
その保有形態をどう終了できるかを考える。株式売却、賃借権譲渡、購入資格を持つ外国人の探索は、普通の完全所有権の売却とは全く違う場合がある。出口の手続きも初期調査に含めたい。
購入時の問題を解く仕組みが、売却時の問題を作ることもある。賃借、法人、現地の共同事業者を使う前に、権利の譲渡方法、買い手の資格、必要許可、将来の買い手の銀行が同じ仕組みを受け入れるかを確かめる。
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