海外不動産を売却するときのキャピタルゲイン課税

まず現地法に従って譲渡益を計算する

取得費、資本的改良、売却費用のうち、税務上の取得原価に算入できるものと、その証拠として保管すべき書類を確認します。同じ種類の物件を売っても、非居住者には居住者と異なる税率、免除、源泉徴収、申告義務が適用されることがあります。自宅として使っていた場合も、母国の主たる住居の特例が適用されると考えず、現地での定義、居住期間、申告条件を調べましょう。

課税対象の利益は購入額と売却額の単純な差から大きく離れる場合があります。取得関連費用、改修工事の請求書、不動産取得税、売却費用の控除可否は現地法によって決まり、インフレ調整や居住資格が影響することもあります。買付申込みが入ってから再現しようとせず、所有中から証拠を保管しましょう。

売却費用が取得原価等の計算に入る制度もあれば、認められない制度もあります。弁護士費用、仲介手数料、証明できる資本的改良を別々に記録すれば、税務担当者が取引全体を再構成せずに控除可能額を判断できます。

為替と源泉徴収が手取り額を変える

居住国での申告は、購入時と売却時の価格を別の通貨で計算することがあり、現地通貨で見た利益とは違う課税結果になる場合があります。国によっては買主や決済担当者が代金の一部を売主の税金の前払いとして留保し、後日の申告で最終額が決まります。

国際的な売主は最終的な税金だけでなく、現金が入る時期も試算する必要があります。非居住者には、最終納税額が低くても売却代金の一部が源泉徴収され、後で還付を請求する場合があります。別の国でも譲渡益に課税されるなら、租税条約による救済に二度目の申告が必要かもしれません。予算では売却総額、一時的な留保、最終的な税引後手取りを分けましょう。

売却日に近い時期に国を移る人は、税務上の居住資格に特に注意してください。物件が変わらなくても、居住地の変更によって申告手続き、租税条約上の軽減、源泉徴収が変わることがあります。

租税条約による救済にも複数の申告が必要なことがある

不動産所在地の国は通常、譲渡益に課税でき、所有者の居住国も申告を求め、国内法や条約に基づく税額控除または免除を認める場合があります。

改修の証拠は工事の何年も後に役立つことがあります。業者の請求書、許可書、支払記録を永久保存する物件書類に入れましょう。証拠のない取得原価の加算は税務当局に認められない場合があります。

控除枠、居住資格、他の譲渡益との関係によっては、年度のどの時点で売るかが重要です。税金だけのために市場判断をゆがめるべきではありませんが、日程に余裕があるなら、引渡し日が申告や納税に影響するか、予定を確定する前に確認しましょう。

売り出す前に税務書類を用意する

購入時の契約書、請求書、改良工事の記録を売却手続きの前に集め、手取り価格を交渉する段階で税務上の立場を把握しましょう。

現地通貨で見て値上がりがなくても、為替によって居住国では課税対象の利益が出ることがあります。購入時に外国通貨が安く、売却時に高ければ、換算後の結果は大きく異なるでしょう。

資本的改良の記録は工事をした時点から残してください。何年も後に、請求書、許可証、支払証明が取得原価の増額を裏付けるために必要になる場合があります。記録がなければ、実際に支払った正当な改修費でも税務上認めてもらうのが難しくなります。