Empieza por calcular la ganancia según las reglas locales
Confirma qué gastos de adquisición, mejoras permanentes y costes de venta pueden incorporarse al valor fiscal y qué justificantes hay que conservar. Un vendedor no residente puede afrontar tipos, exenciones, retenciones o declaraciones distintas de las de un residente que vende una propiedad idéntica. Si fue vivienda habitual, comprueba la definición local, el tiempo de ocupación y los requisitos de declaración; no des por hecha la exención de tu país de origen.
La ganancia fiscal puede diferir mucho de la simple diferencia entre compra y venta. Las leyes locales determinan si se descuentan gastos de adquisición, facturas de mejoras, impuestos de transmisión y gastos de comercialización; también pueden influir la inflación y la residencia. Conserva la documentación durante toda la titularidad, en vez de intentar reconstruir el coste fiscal cuando ya tengas una oferta.
Algunos sistemas permiten computar gastos de venta y otros no. Documenta por separado honorarios legales, comisiones de agencia y mejoras certificadas para que el asesor determine qué se puede deducir sin reconstruir toda la operación.
El tipo de cambio y las retenciones cambian cuánto dinero recibes
La declaración fiscal en tu país de residencia puede calcular compra y venta en otra divisa, generando una ganancia imponible distinta de la obtenida en moneda local. Algunos sistemas obligan al comprador o al profesional que formaliza el cierre a retener parte del precio como anticipo de impuestos del vendedor, cuyo importe definitivo se determina en una declaración posterior.
Quien vende entre países debe calcular los tiempos del dinero, además del impuesto final. Un Estado puede retener parte del importe a un no residente aunque la deuda real sea menor, obligándolo a solicitar después la devolución. Si otro país grava también la ganancia, el convenio fiscal puede exigir una segunda declaración. Distingue, por tanto, precio bruto, retenciones temporales y efectivo neto tras los impuestos.
Presta especial atención a la residencia fiscal si cambias de país cerca de la fecha de venta. Ese cambio puede afectar al procedimiento de declaración, a los beneficios de un convenio o a las retenciones, aunque el inmueble siga siendo exactamente el mismo.
Para aplicar un convenio fiscal quizá necesites varias declaraciones
El país donde está el inmueble suele poder gravar las plusvalías inmobiliarias, mientras que el país de residencia del propietario también puede exigir declararlas y conceder una deducción o exención conforme a la ley interna o al convenio aplicable.
Los justificantes de mejoras siguen siendo útiles muchos años después de terminadas las obras. Conserva facturas de contratistas, permisos y comprobantes de pago en un archivo permanente, porque Hacienda puede rechazar incrementos del coste fiscal que no estén documentados.
La fecha de cierre puede importar si influyen el ejercicio fiscal, las desgravaciones, la residencia u otras ganancias. No conviene distorsionar una operación inmobiliaria solo por impuestos, pero si tienes flexibilidad pregunta antes de fijar el calendario si otra fecha cambia la declaración o el pago.
Prepara las pruebas fiscales antes de anunciar la venta
Reúne escrituras de compra, facturas y documentación de reformas antes de poner el inmueble en el mercado. Así conocerás la situación tributaria al negociar el precio neto.
El tipo de cambio puede generar una ganancia imponible en tu país incluso si la venta apenas deja beneficio en moneda local. Quien compró cuando la divisa extranjera estaba débil y vende cuando está fuerte puede declarar una cantidad muy distinta tras convertir ambas operaciones.
Guarda los justificantes de las mejoras de capital desde el momento de realizarlas. Años después quizá necesites facturas, permisos y pruebas de pago para aumentar el coste fiscal reconocido. Sin registros, puede resultar difícil deducir obras legítimas aunque el propietario las haya pagado realmente.
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