登记产权与经济上的所有权不是一回事
如果登记册上写的是代持人，第三方最初可能将其视为法律业主，即使另一份协议说明房款由别人支付。
代持的根本问题，是把登记产权人与预期享有经济利益的人分开。代持人去世、离婚、被债权人追索，甚至单纯拒绝合作，都可能危及资产。私人协议未必能给予实际受益人等同于登记所有权的保障。
任何依赖保密的安排都特别脆弱，因为银行及房产专业机构越来越需要实益所有人的信息。透明通常比维持一套金融机构可能拒绝支持的结构更加安全。
代持不是规避外国买家限制的安全捷径
试图绕开国籍、居留或土地所有权规定，可能使安排不可执行，还可能给各方带来税务、监管或刑事后果。银行、律师和主管部门越来越要求识别真正控制者或受益人，因此登记在代持人名下不等于匿名。
如果选择代持正是因为外国人直接持有受到限制，法律风险就更高。法院未必会执行一项旨在绕开其应维护法律的结构。买家应优先选择当地制度明确认可、且与中间人的私人关系结束后仍能运作的安排。
代持人自己的生活可能变成房产风险
代持人死亡、离婚、破产、债权人索赔或失去行为能力，都可能因房产登记在其名下而引发争议。设立购房安排前，应查清代持房产相关的融资路径。
代持还可能令继承复杂化。如果登记业主去世，产权可能先进入此人的遗产，实际受益人之后还得依赖另一份协议主张权益。
融资、保险与退出都可能依赖对方配合
如果付款、居住、受益者与登记业主不同，且没有透明合法的结构，贷款机构或保险公司可能拒绝合作。出售或再融资也可能需要登记业主签字，双方关系破裂就会直接威胁流动性。应事先模拟代持安排可行的退出途径。
投保人、登记业主和实际出资人不一致时，保险索赔也可能陷入尴尬。所有相关机构都应事先理解结构，而不是发生损失后才发现。
进入代持关系前就应考虑争议解决。如果代持人拒绝签字，由哪个法院管辖？什么证据能证明实际受益权？即使今天彼此信任，一套在国外难以执行的安排仍然薄弱。
采用经得住争议的透明合法结构
如果当地法律允许长期租赁权、公司持有或经批准的外国人产权，应公开比较这些选项，而不是依赖非正式代持。
如果主管部门对登记所有人和实际受益人采用不同税务认定，代持还可能造成申报混乱。双方都应弄清披露义务，不能只靠私下协议。
如果代持人还有权签租约或管理银行账户，运营控制就更重要。把权限限制在真正必要的范围内，要求保留交易记录，不要让一人拥有超出安排所需的实际控制权。
最重要的问题是：如果代持人拒绝签字怎么办？出售、再融资、保险索赔和继承都可能需要登记业主参与。如果买家无法依据当地法律明确执行这些权利，结构从根本上就不安全。
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