Bağlar ve Tarımsal İşletmeler: Faaliyette Olan Bir İşletmeyle Birlikte Mülk Almak

Gayrimenkulü işletmeden ayrı değerlendirin

Fiyata tam olarak hangi parsellerin, binaların, makinelerin, stokların, markaların, sözleşmelerin ve tüzel kişilerin dahil olduğunu belirleyin. Asma dikim hakları, menşe adı kuralları, su tahsisleri, organik sertifika ve üretim ruhsatları işletmenin hukuken neleri üretip satabileceğini etkileyebilir.

Bağ alımı tek pazarlıkta arazi, marka, stok, ekipman ve işletme şirketini içerebilir. Bunları ayrı değerleyin. İşletmenin kanıtlanmış kazancına para ödemekle yaşam tarzı için fazla bedel vermek farklıdır.

Ürün riski satın alma hesabına katılmalıdır. Hava, hastalık ve hasadın değişkenliği, mülkün değeri korunurken bile yıllık kazancı değiştirebilir; işletme nakit akışı düz çizgiymiş gibi öngörülmemelidir.

Su, altyapı ve çevresel görevler üretimi belirler

Yollar, sulama, elektrik, depolama, atık su ve işleme tesisleri işletme için kritiktir; arazi mülkiyetiyle kendiliğinden geçmeyen izinler gerektirebilir. Tarımsal kimyasallar, işçi konaklaması, mevsimlik istihdam, atık ve arazi yönetimi kuralları malik değişikliğinden sonra da süren sorumluluklar yaratabilir.

Tarımsal üretim otomatik devredilmeyebilen kaynaklara bağlıdır. Su hakları, menşe veya üretim kuralları, işçi anlaşmaları ve tedarik sözleşmeleri kârlılığın merkezinde olabilir. Alıcı hangi hakların araziye, hangilerinin mevcut işletmeciye bağlı olduğunu doğrulamalıdır.

Bazı işletmelerde marka ve dağıtım, fiziksel üretimden daha değerli olabilir. Bağ el değiştiriyor diye markaların, müşteri listelerinin ve satış sözleşmelerinin otomatik devredildiğini varsaymayın; sahipliğini doğrulayın.

Hesaplar, çalışanlar ve sözleşmeler bağımsız incelenmelidir

Gelir ve giderleri olağanlaştırın, malikin kişisel avantajlarını işletme maliyetlerinden ayırın ve yalnız gayrimenkul değer artışına dayanmadan işletmenin kârlı olup olmadığını anlayın. Çalışanlar, dağıtım anlaşmaları, ürün sözleşmeleri, şişelenmiş veya depolanmış stok doğru devredilmesi gereken değerler ve yükümlülükler yaratabilir.

Faaliyetteki işletmede devir günündeki stok önemlidir. Şişelenmiş şarap, fıçılar, ürünler, makineler ve markaların ayrı değerleri ve mülkiyet kayıtları bulunabilir.

İşletme sermayesi satın alma bütçesinin parçası olmalıdır. Bağ veya çiftlik, sonraki hasat ya da satış dönemi para getirmeden aylar önce maaş, malzeme ve bakım ödemek zorunda kalabilir. Yeterli işletme nakdi olmadan arazi almak, devrin hemen sonrasında işe zarar verebilir.

Üretim geçmişi birkaç sezon boyunca incelenmelidir. Tek güçlü hasat hastalığı, su eksikliğini, yaşlanan asmaları veya alışılmadık iyi havayı gizleyebilir. Özellikle bağlarda yeniden dikim takvimi ve genç asmaların ticari verime geçiş süresi gelecekteki nakdi önemli ölçüde etkileyebilir.

Hem toprağın hem işletmenin çıkışını planlayın

Gelecekteki alıcı arazi ve markaya farklı değer biçebilir; varlıkların ayrı satılıp satılamayacağını ve hangi ruhsatların mevcut işletmeciye bağlı olduğunu öğrenin. Bağ veya tarımsal işletme hem toprak hem faaliyet olarak fiyatlanmalıdır. Gayrimenkulü makinelerden, stoktan, personelden, ruhsattan, markadan ve dağıtım sözleşmelerinden ayırın; her birinin satışla geçip geçmediğini kontrol edin. Su hakları, üretim kuralları ve mevsimlik iş gücü işletmenin görünüşünden daha önemli olabilir. Yeniden satışta gelecekteki alıcının toprağı işletmesiz veya işletmeyi bütün mülkler olmadan alıp alamayacağını düşünün; bu esneklik değeri etkileyebilir.

İş gücü yükümlülükleri satış sonrasında sürebilir veya görüşme gerektirebilir. Mevsimlik ve sürekli çalışanları, hizmet yüklenicilerini tapuyla birlikte inceleyin; çünkü işletme onlarsız çalışamaz.

İnceleme makinelerin durumunu ve mülkiyetini kapsamalıdır. Traktör, pres, sulama ekipmanı ve mahzen sistemleri iş için vazgeçilmez olabilir ama büyük ölçüde amorti olmuş veya satın alınmak yerine kiralanmış olabilir. Sözleşme hangi ekipmanın finansman yükünden arındırılmış olarak devredildiğini açıkça göstermelidir.