海外不動産クラウドファンディング――少額投資家が参加する仕組み

株式を買うのか、お金を貸すのかを知る

投資家は事業会社の株式を買う、開発会社へ融資する、別の契約に参加するなどの方法を取ります。失敗時の権利はそれぞれ違います。評判のよい仲介サイトでも事業リスクはなくならないため、対象物件、開発業者、借入比率、査定、担保を調べましょう。

クラウドファンディングは少額で外国不動産へ投資できますが、通常は自分で管理できる建物の持分ではなく、証券または融資債権を持ちます。投資家と物件の間にいる仲介サイト、事業会社、貸主、管理者を把握してください。

事業の更新情報は契約上の権利と照らして評価しましょう。頻繁なニュースレターは便利ですが、成績が悪化したときに法的にどの情報を受け取れるかが重要です。

サイトが掲げる利回りだけでなく、資本の優先順位を見ましょう。上位融資者、優先投資家、普通株主は事業不振時の支払順位が異なる場合があります。同じ物件でも投資家によって損失リスクは大きく変わるのです。

手数料と支配権は複数の段階に存在する

仲介手数料、事業会社の経費、管理報酬、成功報酬は投資家へ届く前の収益を減らします。議決権、情報請求権、関連当事者取引、投資家の同意なしに事業主が借り換え、延長、売却できるかを理解してください。

プラットフォームが二次市場を宣伝していても流動性は不確実と考えます。成績が悪いときほど買い手が少なく、そのときこそ投資家は売りたくなるものです。事業が終わるまで資金が拘束されてもよい額に抑えましょう。

融資型と株式型は市場悪化時の動きが違います。貸主は所有者より優先されることがあり、株主は上昇益と損失の両方により直接参加します。

規制と税金は投資の法的な器で変わる

クラウドファンディングには証券、融資、プラットフォームの規制が適用されることがあり、国際募集では国内投資と同じ保護がない場合があります。外国法人からの利息、配当、売却益には源泉徴収や複数国での申告が必要かもしれません。

プラットフォームのリスクは物件のリスクとは別です。事業が健全でも、仲介会社が破綻し、記録が不十分で、債権管理の仕組みが弱ければ、投資家は困難に直面します。

物件が計画通りに進んでも為替リスクはあります。賃料や売却代金が別通貨で発生すると、投資家の母国通貨に戻した利回りは異なります。サイトの成績グラフも自分に重要な通貨で読みましょう。

書類で確かめるまでは換金できないと考える

二次市場が限定的か存在しない場合もあるため、早期売却を当てにせず、事業の終了まで投資しておける資金を使いましょう。

利回りは全ての手数料を差し引いて比較します。事業管理、プラットフォーム、資金調達、成功報酬の各費用で、海外課税を考える前から公表利回りは下がり得ます。

対象事業に活発な市場がない場合、評価額の更新は慎重に受け止めましょう。内部査定によってポートフォリオが安定して見えても、その価格で買う人がいるとは限りません。本当の流動性は資産の借り換え、売却、機能する二次市場で買い手が現れたときに生まれます。