Klären, ob Sie Eigenkapital geben oder Geld verleihen
Anleger können Anteile einer Projektgesellschaft erwerben, einem Entwickler Kredit geben oder sich über einen anderen Vertrag beteiligen. Die Ansprüche im Misserfolgsfall unterscheiden sich. Eine seriöse Plattform beseitigt das Projektrisiko nicht: Prüfen Sie Objekt, Entwickler, Verschuldung, Bewertung und Sicherheiten des konkreten Angebots.
Crowdfunding macht Auslandsimmobilien mit kleinen Summen zugänglich, aber Sie halten gewöhnlich ein Wertpapier oder eine Forderung und keinen direkt kontrollierbaren Grundstücksanteil. Lesen Sie, welche Stellen zwischen Ihnen und dem Haus stehen: Plattform, Projektgesellschaft, Kreditgeber und Verwalter.
Projektmeldungen sind nach den vertraglichen Informationsrechten zu beurteilen. Häufige Newsletter sind hilfreich; wichtiger ist, welche Auskünfte Anleger verlangen dürfen, wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung verschlechtert.
Schauen Sie hinter die beworbene Rendite auf die Rangfolge des Kapitals. Vorrangige Kreditgeber, bevorzugte Anleger und gewöhnliche Eigenkapitalgeber werden bei Problemen möglicherweise in unterschiedlicher Reihenfolge bezahlt. Dasselbe Grundstück birgt so sehr unterschiedliche Verlustrisiken.
Gebühren und Kontrolle können auf mehreren Ebenen liegen
Plattformkosten, Ausgaben der Projektgesellschaft, Verwaltungs- und Erfolgsgebühren verringern die Rendite, bevor Geld beim Anleger ankommt. Prüfen Sie Stimm- und Auskunftsrechte, Geschäfte mit verbundenen Parteien sowie die Befugnis des Sponsors, ohne Zustimmung der Investoren zu refinanzieren, zu verlängern oder zu verkaufen.
Verkäuflichkeit bleibt unsicher, selbst wenn eine Plattform einen Zweitmarkt bewirbt. Gerade bei schlecht laufenden Projekten fehlen Käufer – also dann, wenn man am liebsten aussteigen würde. Investieren Sie nur Beträge, die möglicherweise bis zum Projektende gebunden bleiben.
Crowdfunding mit Darlehen und mit Eigenkapital verhält sich in einer Krise anders. Kreditgeber können vorrangig sein, während Anteilseigner direkter am Gewinnpotenzial, aber auch am Verlust beteiligt sind.
Aufsicht und Steuern hängen von der Anlageform ab
Crowdfunding kann unter Wertpapier-, Kredit- oder Plattformvorschriften fallen. Grenzüberschreitende Angebote bieten womöglich nicht denselben Schutz wie heimische Anlagen. Zinsen, Dividenden und Veräußerungsgewinne aus einer ausländischen Gesellschaft können Quellensteuer und Erklärungen in mehreren Ländern auslösen.
Plattform- und Immobilienrisiko sind getrennt. Selbst ein wirtschaftlich gesundes Projekt kann für Anleger schwierig werden, wenn die Plattform insolvent wird, Aufzeichnungen fehlen oder die Kreditverwaltung schlecht organisiert ist.
Wechselkurse können die Rendite verändern, obwohl das Immobilienprojekt exakt nach Plan läuft. Mieten und Verkaufserlöse in einer Währung ergeben nach Umrechnung in die Heimatwährung des Anlegers womöglich eine andere Rendite. Plattformgrafiken sollten in der für den Anleger relevanten Währung gelesen werden.
Bis zum Gegenbeweis von fehlender Liquidität ausgehen
Zweitmärkte können eingeschränkt sein oder ganz fehlen. Verwenden Sie nur Geld, das bis zum Ausstieg des Gesamtprojekts investiert bleiben darf, statt auf einen frühzeitigen Verkauf zu bauen.
Vergleichen Sie Renditen nach sämtlichen Gebührenebenen. Projektverwaltung, Plattformkosten, Finanzierung und Erfolgsvergütung können die Prospektrendite mindern, noch bevor ausländische Steuern berücksichtigt sind.
Bewertungen sind vorsichtig zu interpretieren, wenn es keinen aktiven Markt für das Projekt gibt. Ein internes Gutachten lässt ein Portfolio möglicherweise stabil wirken, obwohl kein Käufer diesen Preis getestet hat. Echte Liquidität entsteht erst bei Refinanzierung, Verkauf oder einem funktionierenden Zweitmarkt mit tatsächlichen Käufern.
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