Bestimmen, welches Erbrecht auf die Immobilie anwendbar ist
Ermitteln Sie Wohnsitz und Staatsangehörigkeit des Eigentümers sowie den Immobilienstandort. Die Rechtssysteme knüpfen die Geltung des Erbrechts an unterschiedliche Kriterien.
Prüfen Sie ein Testament anhand des Rechts, das das Grundstück tatsächlich betreffen kann. Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Lage des Hauses können relevant sein; manche Länder erlauben eine Rechtswahl nur unter bestimmten Formvorgaben. Ein zu Hause gültiges Dokument kann im Ausland zusätzliche Verfahren nötig machen.
Die Eigentumseinträge müssen zum Nachlassplan passen. Eine Immobilie über eine Gesellschaft, als Miteigentum oder im Trust kann anders übergehen als persönlich gehaltenes Eigentum, auch wenn die Familie beides schlicht „unser Haus“ nennt.
Ein Testament aus dem Heimatland löst nicht unbedingt alle örtlichen Fragen
Prüfen Sie Formvorschriften und Anerkennung des Testaments vor Ort sowie die mögliche Notwendigkeit einer Übersetzung, Erklärung oder weiteren Urkunde. Erkundigen Sie sich, ob Ehegatten, Kinder oder andere Angehörige Pflichtteile oder Wohnrechte haben, die einer einfachen Zuwendung an nur eine Person vorgehen.
Erbrecht und Erbschaftsteuer sind getrennte Fragen. Ein Kind hat möglicherweise einen gesetzlichen Anspruch und muss dennoch hohe Steuern zahlen; umgekehrt kann die Steuer niedrig, das Verfahren aber langwierig sein. Stellen Sie rechtliche Übertragung, Steuererklärung und Grundbucheintrag getrennt dar, damit Erben Kosten und Zeit verstehen.
Erbschaftsteuer kommt zusätzlich zum Erbanspruch hinzu
Klären Sie zuerst, wer erbt, dann in welchen Ländern Erbschaft-, Nachlass- oder Übertragungssteuern entstehen und wer erklären oder zahlen muss.
Der Grundbuchwechsel ist mehr als Verwaltungsroutine: Solange der Erbe nicht eingetragen ist, kann ein Verkauf oder eine neue Hypothek unmöglich sein. Notar- und Rechtsverfahren gehören daher in den Zeitplan der Nachlassabwicklung.
Grundbuchumschreibung und grenzüberschreitende Unterlagen vorbereiten
Fragen Sie, welche Nachweise Grundbuchamt oder Notar verlangen, bevor Erben als Eigentümer eingetragen oder zum Verkauf berechtigt werden. Bewahren Sie Grundbuchurkunden, Steuernummern, Kaufunterlagen, Darlehensverträge, Versicherungen und Beraterkontakte für die Erben leicht auffindbar auf.
Fremdsprachige Dokumente sollten vor dem dringenden Bedarf beschafft werden. Sterbe-, Geburts- und Heiratsurkunden können Apostillen oder beglaubigte Übersetzungen benötigen. Wer sie erst nach Vereinbarung eines Verkaufs bestellt, verursacht vermeidbare Verzögerungen.
Leben die Begünstigten im Ausland, führen Banken möglicherweise zusätzliche Prüfungen durch, bevor sie den Verkaufserlös auszahlen. Der Nachlassplan sollte auch klären, wie das Geld nach dem Verkauf aus dem Immobilienland überwiesen wird – nicht nur die Eigentumsübertragung.
Klären Sie, ob vor einem Grundbuchwechsel ein Testamentsvollstrecker, Notar, Gerichtsbeschluss oder Erbschein nötig ist. Verfahrensunterschiede beeinflussen die Zeit und das sofort verfügbare Geld nach einem Todesfall.
Bei Veränderungen von Familie oder Wohnsitz neu prüfen
Überarbeiten Sie die Planung nach Umzug, Heirat, Scheidung, Refinanzierung, neuer Staatsangehörigkeit oder weiterem Hauskauf: Jede dieser Änderungen kann frühere Annahmen verändern. Grenzüberschreitende Erbschaften lassen sich am besten regeln, wenn rechtlicher und praktischer Weg zusammen betrachtet werden. Klären Sie anwendbares Recht, Anerkennung des Testaments, geschützte Erben und Steuererklärungen. Für die Grundbuchumschreibung können Urkunden nötig sein, die im Heimatland nie verlangt wurden. Stellen Sie sie früh zusammen. Ein altes Testament bleibt nach einem Umzug, einer Scheidung oder einem anderen Eigentumsmodell nicht zwangsläufig ausreichend.
Bei mehreren Erben benötigt möglicherweise eine Person schon vor der Übertragung die Befugnis, laufende Kosten zu bezahlen. Liquidität im Nachlass ist wichtig, weil Steuern, Versicherungen und Reparaturen anfallen können, bevor Verkaufserlöse verfügbar sind.
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